Zankl.update im Mai 2023

Der Kläger ist Eigentümer einer Liegenschaft und vermietet an die Beklagten ein darauf gelegenes Geschäftslokal, in dem diese ein Bekleidungsgeschäft betreiben. Die Beklagten überwiesen dem Kläger für die Monate März und April 2021 nur 80 % bzw 50 % des vorgeschriebenen Mietzinses. In diesen Monaten galten im Kundenbereich folgende Bestimmungen zur Eindämmung der Pandemie: ein Abstand von mindestens zwei Metern gegenüber Personen aus anderen Haushalten, das Tragen einer FFP2- Maske sowie eine limitierte Kundenanzahl pro Geschäftsfläche. Der Kläger begehrte die Zahlung des gesamten Mietzinses für die Monate März und April 2021. Die Beklagten wandten jedoch ein, ihre Umsatzrückgänge seien auf die genannten staatlich verordneten COVID-19-Maßnahmen sowie auf die coronabedingt reduzierte Kauflust der Kunden zurückzuführen. Es handle sich dabei um kein individuelles, in die Sphäre der Beklagten fallendes Risiko, sondern um einen außerordentlichen Zufall iSv § 1104 ABGB, der einen größeren Personenkreis treffe. Das Erstgericht wies die Klage ab. Jede mittelbar aus der Pandemie resultierende Gebrauchsbeeinträchtigung führe zu einer Zinsminderung. Das Berufungsgericht hob das Urteil auf und trug dem Erstgericht insoweit eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf. Es bestätigte zwar, dass ein Zinsminderungsanspruch auch ohne Betretungsverbot bestehen könne, sah jedoch eine differenzierte Ansicht geboten.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die zweitinstanzliche Entscheidung und führte die Notwendigkeit der Bewertung unterschiedlicher behördlicher Maßnahmen genauer aus. Dass Zutrittsbeschränkungen und im Mietobjekt einzuhaltende Abstandsregelungen grundsätzlich derselben Beurteilung wie gänzlichen Schließungen unterzogen werden, sei insoweit zutreffend, als es sich dabei nur um graduell unterschiedliche Benützungshindernisse handelt. Diese seien unmittelbare Folge der pandemiebedingt erlassenen, auf Geschäftslokale bezogenen behördlichen Maßnahmen. Es muss nun geklärt werden, ob und wenn ja, welchen Einfluss die behördlich verfügte Begrenzung der Kundenzahl samt Abstandsregeln auf die Brauchbarkeit des Bestandsobjekts hatte. Eine allenfalls relevante Gebrauchsminderung wäre unter Umständen durch freie richterliche Schadensschätzung zu ermitteln. Anders zu bewerten sind laut OGH aber geringwertige, die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht beeinträchtigende und die Allgemeinheit treffende staatliche Eingriffe wie die Maskenpflicht, weil damit nicht direkt auf die Möglichkeit, das Geschäftslokal zu betreten, Einfluss genommen wird. Das maskenbedingte Unlustgefühl der Kunden ist deren individueller Sphäre zuzuordnen, welcher Umstand in das unternehmerische Risiko des Mieters der Geschäftsräumlichkeit fällt. Das Erstgericht wird daher einen allfälligen Einfluss der Kontaktbeschränkungen auf die Brauchbarkeit des Geschäftslokals zu klären haben. Dabei bedarf es zunächst eines ergänzenden Vorbringens der Beklagten, welche konkreten Auswirkungen die Begrenzung der Kundenanzahl und die einzuhaltenden Mindestabstände auf den Geschäftsbetrieb hatten, etwa ob es dadurch zu Wartezeiten im Eingangsbereich oder zu einem erschwerten bzw verzögerten Zutritt zu einzelnen Räumen des Geschäftslokals kam. Auf Basis der in diesem Sinn zu ergänzenden Feststellungen wird das Erstgericht gegebenenfalls eine angemessene Mietzinsminderung zu bemessen haben (4 Ob 221/22m).

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