Neue Judikatur im Zivilrecht

Der Gegenstand dieses Verfahrens war die auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 Fall 2 MRG (unleidliches Verhalten) gestützte Aufkündigung des Mietvertrags des Beklagten. Klägerin in dieser Sache war die Stadt Wien – Wiener Wohnen. Der Beklagte ist seit dem Jahr 2006 Mieter der im Eigentum der Klägerin stehenden, auf der Stiege 5 einer Wohnhausanlage gelegenen Wohnung. Seit dem Jahr 2018 ist sein Sohn Mieter einer auf der Nebenstiege (Stiege 4) gelegenen Wohnung in derselben Anlage. Der Sohn geht immer wieder zwischen seiner Wohnung und der Wohnung des Beklagten hin und her; er isst und übernachtet jedoch in der Wohnung des Beklagten. Seitdem der Sohn des Beklagten eingezogen ist, gab es Spannungen zwischen diesem und in Stiege 4 und Stiege 5 wohnenden Personen. Der Sohn lauerte einer Bewohnerin der Stiege 4 wiederholt im Stiegenhaus auf, stellte sich ihr gezielt in den Weg und machte ohne Zustimmung Fotos von ihr. Nach einer von ihr erwirkten einstweiligen Verfügung stellte er dieses Verhalten ein. Wenig später jedoch fügte der Sohn des Beklagten der selbigen Bewohnerin der Stiege 4 vorsätzlich eine Verletzung am Körper zu, indem er sie im Keller angriff. Bei diesem Vorfall war der Beklagte anwesend. Zusätzlich begann er immer wieder gegen die Decke seiner Wohnung zu klopfen, um ihre Hunde zum Bellen zu bringen. In dem strafrechtlichen Verfahren des Sohnes sagte der Beklagte aus, er sehe keine Schuld bei seinem Sohn. Außerdem sagte er bezüglich des Vorfalls in dem Keller zugunsten seines Sohnes unrichtig aus. Das unleidliche Verhalten des Sohnes setzte sich fort, indem er auch Mitbewohnerinnen der Stiege 5 wiederholt abpasste. Einer der beiden ging er nach. Der Beklagte wusste, dass sein Sohn wiederholt anderen Hausparteien nachstellte. Die Klägerin kündigte am 19. 8. 2020 beim Erstgericht den Mietvertrag des Beklagten auf. Es liege der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens vor, weil der Sohn des Beklagten den anderen Bewohnern das Zusammenleben verleide. Der Beklagte müsse sich das Verhalten seines Sohnes zurechnen lassen, weil der Sohn bei ihm wohne, der Beklagte von dessen Verhalten Kenntnis gehabt und es nicht unterbunden, sondern durch die Erstattung einer unrichtigen Aussage sogar unterstützt habe. Der Beklagte trat dem Klagebegehren mit dem wesentlichen Vorbringen entgegen, der Sohn wohne in seiner eigenen Wohnung. Ein allfälliges unleidliches Verhalten des Sohnes könne gegenüber dem Beklagten nicht geltend gemacht werden. Die Vorinstanzen erklärten die Aufkündigung für rechtswirksam und verpflichteten den Beklagten zur Räumung. Rechtlich führte das Berufungsgericht aus, der Mieter habe das Verhalten anderer Personen, die mit seinem Willen den Mietgegenstand benutzen, zu verantworten. Eine Ausnahme bestehe nur, wenn er von deren Verhalten keine Kenntnis habe, was hier nicht der Fall sei. Der Beklagte habe im erstinstanzlichen Verfahren weder zu einer positiven Zukunftsprognose noch dazu, dass er keine Abhilfe gegen das Verhalten seines Sohnes schaffen könne, Vorbringen erstattet. Der Beklagte machte zusammengefasst geltend, der Zweck der Zurechnung unleidlichen Verhaltens von Mitbewohnern zum Mieter könne nicht erreicht werden, wenn der Mitbewohner eine eigene Wohnung in derselben Wohnhausanlage bewohne. Die Zurechnung sei daher nicht gerechtfertigt. Dazu liege keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vor. Der OGH gab dem Beklagten in diesem Punkt recht. Der vorliegende Fall zeichnet sich dadurch aus, dass dem Sohn des Beklagten aufgrund seines eigenen Mietvertrags der Zugang zur Wohnhausanlage unabhängig vom Mietverhältnis des Beklagten möglich ist. Die Wirkungen, die die Rechtsprechung mit der Zurechnung des unleidlichen Verhaltens der Mitbewohner des Mieters zum Mieter anstrebt, nämlich der Schutz der Hausgenossen vor den Störungen des Hausfriedens durch Mitbewohner des Mieters, können daher im vorliegenden Fall durch die Kündigung des Mietvertrags des Beklagten nicht oder jedenfalls nicht zur Gänze erreicht werden. Abgewiesen zugunsten des Beklagten hat der OGH den Fall jedoch nicht. Der Beklagte selbst könnte nämlich unleidliches Verhalten an den Tag gelegt haben und daher unter § 30 Abs 2 Z 3 Fall 2 MRG fallen, indem er von dem Verhalten des Sohnes wusste, nichts dagegen unternahm und ihn sogar noch durch falsche Aussagen in Strafverfahren bestärkte. Der OGH wies die Rechtssache an das Erstgericht zurück. Falls sich die Verhaltensweisen durch Feststellungen als zutreffend erweisen, liegt darin ein Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs 2 Z 3 Fall 2 MRG (6 Ob 26/22z).

29. November 2022